Maklerprovision: Wer sie beim Verkauf trägt

Wer trägt die Maklerprovision am Ende?

Die Maklerprovision ist der Lohn für den Nachweis einer Kaufgelegenheit oder für die Vermittlung eines Kaufvertrags. Das Bürgerliche Gesetzbuch spricht von Maklerlohn. In diesem Text heißt dieselbe Sache Maklerprovision.

Zwei Wege stehen im Gesetz, sobald es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses geht und die kaufende Seite Verbraucher ist.

Wird der Makler für eine Seite unentgeltlich tätig, darf er sich von der anderen Seite keinen Maklerlohn versprechen lassen. Das steht in § 656c Absatz 1 Satz 2 BGB.

Für welche Verkäufe gilt diese Verteilung?

Die Regeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn die kaufende Seite Verbraucher ist. Das steht in § 656b BGB. Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Das steht in § 13 BGB.

Sachlich nennen die Paragraphen zwei Objektarten: Wohnung und Einfamilienhaus. Was genau als Einfamilienhaus zählt, definieren diese Paragraphen nicht. Diese Einordnung lassen wir hier offen.

Für andere Objektarten, etwa ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück, sagen §§ 656c und 656d BGB nach ihrem Wortlaut nichts zur Verteilung. Wer dort die Provision trägt, steht im jeweiligen Maklervertrag. Die allgemeinen Regeln zum Entstehen des Lohnanspruchs in § 652 BGB gelten weiter.

Die Paragraphen zur Verteilung sprechen vom Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Die Vermietung liegt außerhalb dieses Textes.

Für Rechtsverhältnisse, die vor dem 23. Dezember 2020 entstanden sind, bleibt nach Artikel 229 § 53 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche das frühere Recht maßgeblich.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Der Maklerlohn wird erst geschuldet, wenn der vermittelte Kaufvertrag zustande kommt.

Nach § 652 Absatz 1 Satz 1 BGB ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wer ihn versprochen hat, und nur wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Der vermittelte Vertrag ist der Kaufvertrag, nicht der Maklervertrag.

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Das steht in § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum; zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Das steht in § 1 Absatz 2 und 5 WEG.

Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. Das steht in § 652 Absatz 1 Satz 2 BGB.

Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere Seite mitzahlen, wird der Anspruch gegen die andere Seite erst fällig, wenn die auftraggebende Seite ihrer Verpflichtung zur Zahlung nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt. Das steht in § 656d Absatz 1 Satz 2 BGB.

Ist im Maklervertrag eine Zeit für die Zahlung bestimmt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangt werden kann. Das steht in § 271 Absatz 2 BGB. Ist eine Zeit weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, kann die Leistung sofort verlangt werden. Das steht in § 271 Absatz 1 BGB.

Was steht zur Provision im Maklervertrag?

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht die Textform.

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform. Das steht in § 656a BGB. Diese Formvorschrift gilt nach ihrem Wortlaut unabhängig davon, ob die kaufende Seite Verbraucher ist.

Textform heißt: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger. Das steht in § 126b Satz 1 BGB. Ein dauerhafter Datenträger muss die Erklärung so aufbewahren oder speichern, dass sie während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich bleibt, und er muss geeignet sein, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Das steht in § 126b Satz 2 BGB.

Im Vertrag steht, wer den Maklerlohn verspricht und in welcher Höhe. Die Paragraphen zur Verteilung setzen selbst keinen Prozentsatz vom Kaufpreis fest.

Zum Lohn gehört nach dem Gesetz, für welche Tätigkeit er versprochen wird: für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung. Das steht in § 652 Absatz 1 Satz 1 BGB. Welche einzelnen Leistungsposten ein Büro daneben anbietet und welche Posten außerhalb der Provision anfallen können, gehört in den Ratgeber „Was ein Makler kostet“.

Steht im Vertrag, dass beide Seiten den Makler beauftragen, so kann der Maklerlohn nur in der Weise versprochen werden, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Ein Maklervertrag, der von § 656c Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. Das steht in § 656c Absatz 2 Satz 1 BGB. Ob das in einem bestimmten Vertrag greift, beurteilen wir auf dieser Seite nicht.

Ein Erlass gegenüber einer Seite wirkt auch zugunsten der anderen. Davon kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. Das steht in § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 BGB. Für den Fall, dass nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen hat, gilt dasselbe entsprechend. Das steht in § 656d Absatz 2 BGB.

Vor der Unterschrift können Sie im Text nach der Verteilung, der Höhe, der Tätigkeit und dem Zeitpunkt der Zahlung suchen. Eine Prüfung eines einzelnen Vertrags gehört zum Maklerbüro.

Welche Höhe der Maklerprovision nennen wir hier?